Energieeffizienz von Gebäuden – was hat das mit Nebenkostenabrechnungen zu tun?

Vermieter und Hausverwaltungen kommen derzeit ganz schön ins Schlingern – und das hat nicht nur etwas mit glatten Einfahrten und Gehwegen zu tun: Der Klimaschutz fordert ein neues Denken und mischt dadurch die gesetzlichen Richtlinien für Unternehmen und Wohnungswirtschaft ordentlich auf. Was Vermieter/-in oder Hausverwaltung jetzt in puncto Energieeffizienz von Gebäuden wissen müssen, wie die aktuelle Gesetzeslage dazu aussieht und wie man die neuen Anforderungen mit weniger Aufwand erfüllt: mehr dazu hier. 

Das wissen die meisten: Für mehr Transparenz sorgen seit Januar 2022 monatliche Verbrauchsinformationen für Mieterinnen und Mieter in Bezug auf Heizung und Warmwasser. Doch das ist nur ein kleiner Teil von all dem, was Deutschland und Europa in den letzten Jahren zum Thema Klimaschutz und Energiewende an neuen Richtlinien verabschiedet hat. Die Notwendigkeit zur Reduzierung von Energie und somit des CO₂-Ausstoßes auch in der Wohnungswirtschaft ist nicht von der Hand zu weisen:

Und was genau verursacht die meisten Kohlendioxid-Emissionen beim Wohnen? Allem voran steht das Heizen mit rund 68 %:

Es wird Zeit, zu handeln – und die EU hat hierzu in den letzten Jahren einiges auf den Weg gebracht. Wer ist in puncto aktuelle Rechtsprechung wirklich sattelfest unter all den Vermietern und Hausverwaltungen hierzulande, zum Beispiel zum Thema Energieeffizienz von Gebäuden? Konzentrieren wir uns auf das im Jahr 2018 bzw. 2019 in Kraft getretene EU-Legislativpaket „Saubere Energie für alle Europäer“. Zusammen mit Legislativakten im Klimabereich sowie im Gassektor bildet es den Rahmen für die Umsetzung der Energieunion und der europäischen Klima- und Energieziele bis 2030. Das Paket umfasst mehrere Richtlinien und Verordnungen zur Governance der Energieunion, zu erneuerbaren Energien, zur Energieeffizienz, zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, zum Strommarkt, zur Risikovorsorge im Stromsektor und zur Agentur für die Zusammenarbeit der Energieregulierungsbehörden (ACER). Ziel ist es, den Strommarkt in der EU auf künftige Herausforderungen vorzubereiten und die Verbraucherinnen und Verbraucher in den Mittelpunkt der Energiewende zu stellen. Mit den Richtlinien sollen der Umstieg auf saubere Energie vollzogen und die Verpflichtungen aus dem Pariser Klimaschutzübereinkommen erfüllt werden. Konkret geht es um drei für die Wohnungswirtschaft wichtige EU-Richtlinien:

1. EU-Gebäuderichtlinie
2. EU-Erneuerbare-Energien-Richtlinie (EERL)
3. EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED)

Weniger Energieverbrauch, mehr Transparenz und bewussteres Verhalten

Speziell für Vermieter und Hausverwaltungen haben wir die wichtigsten Regelungen hier in Kürze auf den Punkt gebracht:

EU-Gebäuderichtlinie 2018/844

Mit dem seit 25. März 2021 gültigen Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) hat der Bundestag eine Vorgabe aus der EU-Gebäuderichtlinie 2018/844 umgesetzt: den Aufbau von Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität in Gebäuden. Bei Neubauten von Wohngebäuden mit mehr als 5 Stellplätzen müssen künftig Leerrohre für Elektrokabel an allen Stellplätzen gesetzt werden, bei Nicht-Wohngebäuden mit mehr als 6 Stellplätzen an jedem dritten Stellplatz plus mindestens ein Ladepunkt. Bei Modernisierung von Wohngebäuden mit mehr als 10 Stellplätzen müssen alle Stellplätze mit Leerrohren ausgestattet werden, bei Nichtwohngebäuden jeder fünfte plus mindestens ein Ladepunkt. Ab 2025 muss jedes Nicht-Wohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen mindestens über einen Ladepunkt verfügen.

EU-Erneuerbare-Energien-Richtlinie (EERL) 2018/2001

Auch die Erneuerbare-Energien-Richtlinie ist Teil des Regelungspakets „Saubere Energie für alle Europäer“ und dient der Erreichung der Klimaschutzziele – mit dem Ziel, den Anteil an erneuerbaren Energien am europäischen Strommix bis 2030 auf mindestens 32 % zu steigern. Im Mai 2022 erfolgte seitens der EU-Kommission ein neuer Vorschlag, den Anteil bis 2030 sogar auf 45 % zu erhöhen. Dies wird derzeit diskutiert. Neben der Einrichtung von Registern für Herkunftsnachweise aus gasförmigen Energiequellen sowie für Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energiequellen steht auch die Erschließung weiterer Potenziale durch zielgerichtete Anreize im Fokus, zum Beispiel im Rahmen der Eigenversorgung durch Solarenergie, speziell für gemeinsam handelnde Eigenversorger in Mehrfamilienhäusern.

Energieeffizienzrichtlinie (EED) 2018/2002

Ziel der europäischen Energieeffizienzrichtlinie: die Senkung des Energieverbrauchs in Gebäuden um 32,5 % bis zum Jahr 2030 (im Vergleich zur Prognose von 2007). Dazu sieht die EED von 2018 eine Novelle der Heizkostenverordnung vor, die unter anderem eine Fernablesbarkeit neu installierter Messeinrichtungen zur Verbraucherfassung beinhaltet. Bestehende Geräte sind bis 2027 entsprechend nachzurüsten oder auszutauschen. Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen (uVi) sind Endnutzern monatlich bereitzustellen. Beides schafft Transparenz und bewussteres Verhalten im Energieverbrauch.

Und was bedeutet das für die Betriebskostenabrechnungen?

Die neue Heizkostenverordnung ist seit 1. Dezember 2021 gültig und ein Anlass, Maßnahmen wie eine professionelle Gebäudethermografie oder Digitalisierung der Gebäudeinfrastruktur zur Senkung des Energieverbrauchs in Objekten anzugehen. Fernauslesbare Zähler, die bis spätestens 2027 nachzurüsten sind, bilden zukünftig die Grundlage für die bereits seit Januar 2022 zu erbringenden unterjährigen Verbrauchsinformationen an die Mieter, monatlich während der Heizperiode von Oktober bis April. Diese beinhalten folgende Angaben:

• Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in kWh,
• Vergleich des aktuellen Verbrauchs mit dem des Vormonats sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres, soweit diese Daten erhoben wurden und
• Vergleich mit dem Verbrauch des normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsendnutzers, also mit Nutzern im selben Haus.   

Kommen Vermieter dieser Mitteilungspflicht nicht nach, kann der Mieter von seinem Recht auf Kürzung der Abrechnung Gebrauch machen. Erstellung und Versand rechtssicherer Betriebskostenabrechnungen werden also nicht einfacher, im Gegenteil: Sie binden zukünftig noch mehr Zeit und Personal, als sie es ohnehin schon tun. Wichtig ist aber zu wissen, dass die neuen Richtlinien auch die Onlinebereitstellung der geforderten unterjährigen Verbrauchsinformationen erlauben. Das ermöglicht Vermietern und Hausverwaltungen die Inanspruchnahme von Dienstleistungen, die die komplette Verbrauchsabrechnung direkt mit den Mietern abwickeln, zum Beispiel Mainova Mieterdirektabrechnung. Das Schlüsselwort heißt Submetering: die automatisierte Einzelverbrauchserfassung von Wärme-, Warmwasser- und Kaltwasserkosten pro Wohnung. Manuelles Ablesen und Übermitteln von Zählerständen gehören damit der Vergangenheit an. Der Energieverbrauch wird über fernablesbare Messgeräte erfasst und direkt mit den privaten Mietern abgerechnet. In festgelegten Intervallen übermitteln die Submetering-Geräte die Verbrauchswerte an den Dienstleister. Das schafft Vermietern und Hausverwaltungen viel Luft bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnungen. Wer schon Mainova-Kunde ist: Die Mieterdirektabrechnung ist für Bestandskunden kostenlos. Gut zu wissen: Submetering-Technologie kann über die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

Die Vorteile der Mieterdirektabrechnung im Überblick:

• Übernahme der Erdgas- und Fernwärmeabrechnung für private Mieter inklusive Mieterbetreuung und Unterstützung im Forderungsmanagement
• mehr freie Kapazitäten durch spürbare Reduzierung des Abrechnungsaufwands
• professionelles Forderungsmanagement bis zur zweiten Mahnstufe
• qualitätsgesicherte Prozesse und Kundenservice

Zu noch mehr Effizienz